Obsah:
- Svoboda vyjednávat platební podmínky
- Kupující dostane okamžité držení, ale ne titul
- Co se stane, pokud Kupující nemůže zaplatit
- Zákon SAFE
Pozemní smlouva je typem financování prodávajícím.Funguje to trochu jako hypotéka, ale místo banky poskytující financování prodávající prodává prodej nemovitostí v pravidelných splátkách. Kupujícímu je obvykle dovoleno se přestěhovat do nemovitosti, jakmile je smlouva podepsána, ale nemá právní nárok na majetek, dokud nedokončí platby. Indiana změnila tradiční pozemkové smluvní právo tak, aby bylo pro kupujícího spravedlivější.
Svoboda vyjednávat platební podmínky
Kupující může požádat o financování prodávajícího, pokud není schopen získat úvěr nebo si nemůže dovolit zálohu. Namísto ztráty kupujícího se prodávající může dohodnout na jeho prodeji na základě smlouvy. Platební podmínky na základě pozemkové smlouvy jsou obvykle pružnější než u třetích stran, ačkoliv nemusí být. Mnozí prodejci se dohodnou, že se vzdají zálohy, například výměnou za vyšší kupní cenu. Strany mají širokou svobodu vyjednávat podmínky podle Indiana kontaktního práva.
Kupující dostane okamžité držení, ale ne titul
Kupující má zpravidla právo vlastnit majetek, jakmile podepíše smlouvu, jakmile nabídne zálohu nebo jakmile zaplatí první pravidelnou splátku. Poté prodávající nemá právo vstoupit do nemovitosti, než je pronajímatel povinen zapsat pronajatý majetek. Právní nárok na majetek však zůstává u prodávajícího, dokud kupující neprovede poslední plánovanou platbu. Prodávající rovněž drží fyzické vlastnictví listiny. To brání kupujícímu ve snaze prodat nebo financovat majetek, který ještě není plně vlastní. V případě, že kupující provede poslední platbu, je prodávající povinen pomoci kupujícímu při převodu vlastnictví.
Co se stane, pokud Kupující nemůže zaplatit
Největší nevýhodou pozemkových smluv je to, co se stane, pokud kupující nemůže zaplatit. Dříve by kupující, který selhal, ztratil svou celou investici a prodávající by mohl převzít majetek, aniž by prošel postupy uzavření trhu. Takže i když kupující provedl 99 plateb a zmeškal jen jeden, mohl ztratit všechno. Společnost Indiana reformovala své zákony, aby napravila situaci, kdy kupující prodlouží platby po dokončení mnoha plateb. Pokud je kupující v majetku v době prodlení "významný," jak je definováno zákonem, prodávající musí zahájit formální postupy uzavření u soudu místo pouhého převzetí majetku zpět. Kupující má nárok na náhradu za akumulovaný majetek dříve, než prodávající může majetek zpětně odkoupit.
Zákon SAFE
Zákon o bezpečném a spravedlivém vymáhání hypotečních licencí z roku 2008 (dále jen „SAFE Act“) vyžaduje, aby státy přijaly právní předpisy vyžadující udělování licencí pro původce úvěrů na nemovitosti. Zákon SAFE společnosti Indiana vstoupil v platnost v červnu 2010. Vyžaduje, aby strany, které financují nákup nemovitostí, včetně prodejců na základě pozemkových smluv, byly licencovány. Proces licencování je drahý a časově náročný. Nemusíte však získat licenci, pokud prodáváte domov, ve kterém jste dříve žili, prodáváte nemovitost bezprostřednímu příbuznému nebo prodáváte komerční budovy.