Obsah:
Stahování spoušť na nákup domů jednou bylo tak jednoduché, jako nákup cenově dostupného domu, škrábání peněz za zálohu, zajištění financování za rozumnou úrokovou sazbu a pak uzavření.
V letech, které následovaly po finančním kolapsu v roce 2008, který byl částečně způsoben bublinou na bydlení způsobenou nezodpovědnými hypotečními úvěry, však trh s bydlením utrpěl obrovské turbulence. Tento ekonomický trh vytvořil bezprecedentní podmínky na trhu s nemovitostmi, které diktovaly inventáře bydlení, cenovou dostupnost a podmínky financování, z nichž všechny ovlivňují optimální načasování nákupu.
Navzdory nepředvídatelnosti trhu se potenciální kupci mohou vyhnout špatně načasovaným akvizicím tím, že budou dodržovat určité záruky.
S nízkými cenami a rekordně nízkými úrokovými sazbami byla domácí dostupnost v roce 2012 nejpříznivější od roku 1970.
Walter Molony, mluvčí, Národní asociace realitních kanceláří (parafrázován)
Snímek trhu
Trh s nemovitostmi v USA konečně unikl z období let 2008 až 2011. V roce 2012 se tržby z prodeje domů v roce 2012 zlepšily o 9,5 procenta a Národní asociace realitních kanceláří očekává další zisky do konce roku 2013 do roku 2014.
Špatnou zprávou, pokud se chystáte koupit, je, že počátkem roku 2013 je trh prodávajícího ve čtyřech z pěti regionů, řekl Walter Molony, výzkumný pracovník a mluvčí NAR. "Důvodem je, že jsme měli toto velké čerpání v inventáři," řekl.
Spojené státy zaznamenaly v červenci 2007 rekord v oblasti bytových zásob s více než 4 miliony domácností na trhu. V lednu 2013 klesl stav zásob na 1,74 milionu, což je o 25 procent méně než v lednu 2012 a nejnižší od prosince 1999.
NAR očekává, že na jaře 2013 dojde k nárůstu sezónních zásob, uvedl Molony, ale nemusí být dostačující k tomu, aby se zabránilo častým vícenásobným nabídkám nebo aby ceny domů rychle klesly.
"Nejvíce rostou ceny od listopadu 2005," uvedl Molony. "Z tohoto důvodu jsme aktualizovali naši cenovou prognózu pro tento rok (2013). Myslíme si, že střední cena vzroste na národní úrovni asi o 7 procent."
Střední cena v lednu 2013 činila 173 600 USD, což je o 12,3 procenta více než v předchozím roce, což je jedenáctý měsíc meziročního růstu cen. Projekce NAR pro střední cenu pro celý rok 2013 je 189 400 USD.
"Nevýhodou ostřejšího než je běžný růst cen, je to, že pokud to trvá delší dobu, pak se nakonec dostaneme do problémů s cenovou dostupností a začnete cenově vydělávat lidi z trhu," řekl Molony. "Ještě tam nejsme."
Vzhledem k nízkým cenám a rekordně nízkým úrokovým sazbám byla domácí dostupnost v roce 2012 nejpříznivější od roku 1970, řekl. Po bustě v roce 2008 se ceny domů zdvojnásobily, klesly tak nízkoodběrné domy, které prodávaly za méně než náhradní náklady na výstavbu - že mnoho investorů skočilo dovnitř, nasáklo většinu zásob.
Nejsilnějším faktorem, který brzdí trh, je to, že „úvěrová komunita byla averzivní k riziku… pouze poskytováním hypoték nejzranitelnějším dlužníkům s libovolně vysokými kredity,“ řekl Molony.
Například v Chicagu „kupující, kteří se pohybují nahoru“, ti, kteří se pohybují od svých prvních domovů, stále čelí potížím, protože věřitelé mají přísnější požadavky, řekl Zeke Morris, prezident Chicagské asociace realitních kanceláří.
"Bylo to frustrující pro některé kupující za vyšší cenu," řekl Morris. "Jsou žádáni o mnohem více detailů, než kdy předtím žádali."
Pro nejlepší řešení, Molony řekl, kupující by měli pracovat s realitními agenty, nejlépe kupující agenti.
Kdy mám koupit?
Důvěra spotřebitelů je významným impulsem pro značné investice, jako je například domov, řekl Molony. Doplnění seznamu důvěryhodností je jistota zaměstnání.
"Pokud si nejste jisti stabilitou své práce, je to velká věc," řekl Molony. "Pokud máte krátkodobý časový horizont - řekněme, méně než několik let - budete si lépe pronajímat, protože s největší pravděpodobností… nevrátíte transakční náklady."
Typický kupující dnes plánuje zůstat v domě po dobu 10 let; typický prodávající byl v domě devět let. V minulosti se odborníci na nemovitosti domnívali, že lidé musí vlastnit svůj domov po dobu tří až pěti let, aby získali dostatek vlastního kapitálu, aby se investice vyplatily. I když to trvalo déle, než vybudovalo vlastní kapitál po kolapsu trhu, „je to pravděpodobně pravda, nebo se k tomu vrací,“ řekl Molony.
Certifikovaný finanční plánovač Cathy Pareto zmínil další měřítka důvěry, kterou by lidé měli zvážit před koupí domu.
"Kupujete si dům se svým manželem, nebo jedete za půlku s přítelem nebo přítelkyní?" řekl Pareto. "Jak stabilní je ten vztah? Druhá část by byla, jak vypadá trh?"
Další finanční standard. "Lidé dělají velké chyby kupující příliš mnoho domu za to, co mohou podpořit," řekl Pareto. "Jak vypadá váš peněžní tok? Bude polovina vašeho platu podporovat váš nový dům? No, to může být úsek. Jaké další zdroje příjmů máte?"
Pokud potenciální kupující postrádá důvěru v některou z těchto otázek, Pareto a Molony doporučuje pronájem místo.
Další úvahy o penězích
Trh s byty na trhu a kolaps bankovního sektoru způsobil, že hypoteční věřitelé se o půjčování peněz chvějí, což znamená, že potenciální kupci domů potřebují „slušné“ úvěry, které budou schváleny pro financování - „pravděpodobně (kreditní skóre) ve výše uvedených 720 letech,“ řekl Pareto. "Pokud máte méně než hvězdný kredit, můžete být v očích banky riskantním problémem."
Pokud váš kredit je něco pod vynikající, můžete si ublížit se špatným úvěrem.
"Nemusíte být schopni se kvalifikovat na nízké úrokové sazby, které jsou nyní k dispozici většině lidí, a nechcete platit více, než musíte nebo byste měli zaplatit za náklady na půjčování těchto peněz," řekl Pareto.
První-homebuyers by měl znát své kreditní skóre; pokud je nízká, měli by ji opravit. Zaplaťte své účty včas, neberte si nový splátkový dluh a nepožádejte o novou kreditní kartu nebo zrušte starý, Molony doporučil.
Kupující potřebují dostatek finančních prostředků na krytí zálohy ve výši přibližně 20 procent kupní ceny nebo banky se na vás nemusí "ani podívat," řekl Pareto.
Medián zálohy na financování první koupě domů kupujícími prostřednictvím úvěru Spolkové správy bytů je jen 4% kupní ceny, poznamenal Molony. Mnoho zákazníků, kteří nakupují poprvé, se na své rodiny obrátí o pomoc s akontací.
"Upřímně řečeno, Národní banka máma a táta je velmi tradiční prostředek, který majitelé domů využívají k nákupu," řekl. S odvoláním na každoroční NAR průzkum domácích a prodejců, Molony řekl: "Když se zeptáme na první kupce domů," Co jste použili pro vaši zálohu? " 76 procent říká úspory, dvacet čtyři procent - dárek od příbuzného nebo přítele a obvykle je to dar od rodičů.
Kupující také potřebují peníze na uzavření nákladů, které se liší geograficky a transakcí, řekl Molony. Očekávejte uzavření nákladů ve výši 5% hodnoty domu.
Celkově by potenciální kupující měl vypočítat 25% svého hrubého příjmu na jistinu a úroky z hypoték. "To vám umožní být pohodlný," řekl Molony.
Známky trhu kupujícího
Mluvčí Národní asociace realitních kanceláří Walter Molony uvedl tyto znaky jako měřítko, kdy se cyklus nemovitostí převrátí na trh kupujícího:
Zásoby bytů a měsíční nabídka, resp. Časově omezený trh, jsou stabilní nebo mírně rostoucí; prodejci mohou být více motivováni k vyjednávání podmínek. Šestiměsíční nabídka je zhruba vyvážená mezi kupujícími a prodávajícími, ale rychle rostoucí zásoby nebo časově omezený trh mimo sezónní normy by mohly být znamením kupujícího na trhu.
Ceny domů stagnují nebo rostou méně než jeden procentní bod nad inflací. Prudce klesající ceny zvyšují cenovou dostupnost, ale mohly by být červenou vlajkou chudých místních bytových a ekonomických podmínek. Běžný dlouhodobý cenový zisk na vyváženém trhu je o 1 až 2 procentní body vyšší než inflace měřená indexem spotřebitelských cen.
Vztah mezi úrokovými sazbami hypoték, cenami domů a příjmem vám umožňuje utratit méně než 25% hrubého příjmu pro jistinu a úroky z hypoték.
Vytváření pracovních míst na místním trhu poskytuje důvěru a tím, že se jim věnují i kupci. Špatná ekonomika usnadňuje nákup, ale trvalé ztráty pracovních míst a ztráty obyvatelstva znamenají, že by to mohlo trvat mnohem déle, než je obvyklé prodávat se ziskem. S normálním růstem cen si většina kupujících vybuduje dostatek vlastního kapitálu za tři až pět let, aby vytvořila obchod.