Obsah:
Kdykoli si koupíte aktivum, jako je rezidenční, nájemní nebo investiční nemovitost, máte nákladovou základnu spojenou s akvizicí. Pokud si koupíte nebo postavíte nájemní nemovitost za 200 000 dolarů, bude základ vaší ceny 200 000 USD. Pokud následně vlastnost upravíte na 10 000 USD, bude váš nový základ původní základ ve výši 200 000 USD plus částka, kterou utratíte za převod nemovitosti, čímž získáte upravený základ ve výši 210 000 USD. Z tohoto příkladu je zřejmé, že přírůstky nebo zlepšení kapitálu zvyšují základ nájemního majetku, zatímco ztráty z odpisů a ztráty z prodlení snižují jeho základ. Upravený základ se vypočítá s ohledem na všechna zvýšení a snížení původního základu nemovitosti. Určení upraveného základu nájemní nemovitosti je důležité, protože ji budete potřebovat k výpočtu zisku nebo ztráty z prodeje, což zase ovlivní váš zdanitelný příjem.
Krok
Určete původní základ nájemní nemovitosti. Pokud jste koupili nebo postavili nemovitost, základem bude kupní cena nebo náklady na výstavbu. Pokud jste tento majetek nabyli jako dar nebo dědictví, bude vaším základem spravedlivá tržní hodnota v den nabytí nebo upravený základ nemovitosti v rukou osoby, od které jste ji získali. Předpokládejme, že jste si koupili nemovitost za 500.000 dolarů - váš původní základ na nemovitosti je kupní cena.
Krok
Určete dodatky nebo vylepšení kapitálu provedená v objektu. Tím se zvýší váš základ o částku vynaloženou na zlepšení nebo konverzi nemovitosti. Předpokládejme, že strávíte 30 000 dolarů na modernizaci systému ústředního topení. Při zohlednění tohoto dodatku je nyní váš upravený základ nyní 530 000 USD (původně 500 000 USD plus 30 000 USD vynaložených na dodatky).
Krok
Vypočítejte náklady na prodej nemovitosti. Prodejní náklady zvyšují základ nemovitosti a zahrnují všechny náklady vzniklé při vyřazení aktiva v prodeji, jako jsou provize a poplatky placené realitnímu agentovi, právníkům a účetním, jakož i reklamní náklady a veškeré další náklady s tím spojené. Pokud vaše kumulativní náklady na prodej činí 10 000 USD, upravený základ se zvýší na 540 000 USD (530 000 dolarů starý upravený základ plus 10 000 nákladů na prodej).
Krok
Vypočítejte kumulativní odpisy majetku - snížíte tak svůj upravený základ. Předpokládejme, že jste vlastnili majetek po dobu pěti let, a každý rok jste odepsali 20 000 USD. Váš upravený základ bude snížen o 100 000 USD (odpisy 20 000 USD ročně vynásobené pěti lety). Vzhledem k kumulativním odpisům majetku je upravený základ 440 000 USD (540 000 dolarů starý upravený základ mínus 100 000 kumulativních odpisů).
Krok
Určete kumulativní odpisy přírůstků nebo zlepšení kapitálu. Pokud odpisujete systém ústředního vytápění z kroku 2 o 1 500 USD každý rok po dobu dvou let, kumulativní odpisy z přírůstků nebo kapitálových vylepšení budou činit 3 000 USD (odpisy ve výši 1 500 USD každý rok vynásobené dvěma roky). Tím se sníží vaše základna, čímž získáte upravený základ ve výši 437 000 USD (starý upravený základ 440 000 USD mínus kumulativní odpisy ve výši 3 000 USD).
Krok
Vypočítat zisk z prodeje nemovitostí. Pokud jste prodali nemovitost za 600.000 dolarů, váš zisk bude $ 163,000 (600.000 dolarů realizovaná částka mínus 437,000 dolarů upravený základ). Poznámka než vyšší upravený základ dává nižší zisk z prodeje, což může být pro daňového poplatníka prospěšné.