Obsah:
Úvěr na hodnotu (LTV) je poměr částky úvěru k hodnotě nemovitosti v době, kdy je úvěr vyřazen. Většina hypoték bez pojištění hypoték vyžaduje LTV ne více než 80 procent - to znamená, že hypotéka nemůže být více než 80 procent hodnoty nemovitosti. V reverzní hypotéce, LTV není samostatný rys. To znamená, že neexistuje žádné maximum a poměr je ovlivněn jinými faktory; ve většině případů však vychází z rozsahu zhruba 50 až 65 procent.
Jak se reverzní hypoteční práce?
Reverzní hypoteční úvěr je úvěr na bydlení k dispozici pro seniory ve věku 62 a starší, která nemusí být splacena, pokud dlužník nadále žije v zastavené bydlení. Úroky obvykle vznikají na principu, takže zůstatek úvěru může být několikrát vyšší než původní výše úvěru. Jedná se o úvěr bez nároku na honorář, což znamená, že dlužník není osobně odpovědný za splácení. Počáteční počáteční kapitál spolu s jeho zhodnocováním nad dobou úvěru jsou očekávaným zdrojem splátek. Dlužník platí za pojištění hypoték, které budou použity na splacení věřitele, pokud domácí kapitál nestačí k úplnému splacení úvěru.
Kvalifikace úvěru
Existují pouze dvě základní kvalifikace pro reverzní hypoteční dlužník: věk a domácí kapitál. Minimální požadovaný domácí kapitál však není specifickým číslem použitelným ve všech případech. Spíše je to jeden z několika vzájemně souvisejících faktorů, které jdou do stanovení maximální výše úvěru. Tyto faktory jsou domácí hodnotou až do maximální výše; stáří; úroková sazba; a typu úvěru, který zahrnuje paušální částku, měsíční platbu za konkrétní období, měsíční platbu za celý život, úvěrovou linii nebo nějakou kombinaci těchto možností.
Vzorec
Vzorec pro stanovení maximální výše úvěru, který byste obdrželi, podle zdlouhavé studie Federálního rezervního úřadu, je složitý a může být pravidelně upravován Ministerstvem bydlení a rozvoje měst. Začíná to hodnotou vašeho domova, až do národního limitu stanoveného na 625 500 USD od roku 2011. Ve druhém kroku se váš věk a aktuální úroková sazba účtovaná pro typ úvěru, který by jste chtěli, srovnávají s cílem dosáhnout hodnoty mezi 0 a 1, je vynásobena hodnotou vašeho domova nebo maximálním stropem, podle toho, která hodnota je nižší. Výsledná hodnota je maximální výše úvěru, na kterou jste oprávněni. Z tohoto čísla odečtete existující dluh, který máte na domě. To je částka, kterou můžete obdržet po odečtení nákladů na uzavření úvěru.
Online kalkulačka
Vzhledem k tomu, že vzorec je tak složitý a úvěrové sazby se mění denně, existují online reverzní hypoteční kalkulačky, které můžete použít k určení, kolik peněz byste měli být způsobilí, a proto kolik vlastního kapitálu musíte mít. Například, 62-rok-starý jediný majitel domu, s 300.000 dolarů domů, který chce paušální reverzní hypotéky by byly způsobilé pro úvěr ve výši 157.000 dolarů s pevnou sazbou 6,4 procenta, která zahrnuje pojištění hypoték. Pokud má majitel domu 50% akcií v domácnosti, znamenalo by to, že také dluží 150 000 dolarů na existující hypotéku. Hypoteční úvěr by musel být splacen reverzní hypotékou, takže 7 000 USD zaplatí náklady na uzavření. Majitel domu stejného věku, který chce stejnou půjčku a získat stejnou sazbu, by nebyl způsobilý, kdyby měl hodnotu LTV vyšší než 50%. Jako dlužník stárne, jeho výše půjčky by vzrostla, a proto by jeho LTV také. Ve věku 90 let by stejný dlužník obdržel 210 000 dolarů, což by mělo za následek přibližně 67% LTV.