Obsah:
Lehce běhejte, když zvažujete, zda prodat v období ochrany výpisu po datu expirace vašeho domu, protože můžete dlužit provizi předchozímu makléři. Kromě pečlivého přezkoumání jazyka vaší smlouvy o registraci, budete možná muset konzultovat s realitním advokátem, abyste zjistili, zda můžete prodat po vypršení seznamu, aniž byste museli platit provizi. Množství času, který počkáte a jak zjistíte, že kupující může ovlivnit, zda dlužíte své bývalé makléř výpisu provize. Čekací doba může trvat několik měsíců nebo může být zcela upuštěna.
Ocas dvou časů
Klauzule o ochraně zápisu v dohodě o registraci nemovitostí chrání zájmy makléře. To odrazuje od tajné dohody mezi kupujícími a prodejci. Bezohledný prodávající by mohl využít služeb makléře k získání nabídky kupujícího, pak jít za makléřem zpět a prodat jednomu z těchto kupujících, aniž by platil výpis provizi. Chráněný časový rámec, známý jako "ocas" období, je doba, po kterou prodávající musí počkat po vypršení smlouvy o zápisu, než uzavře smlouvu s kupujícím. Toto období se liší podle smlouvy a makléře, ale obvykle trvá 90 dnů. Harvey Jacobs z Washington Post doporučuje co nejkratší čekací dobu, například 30 dní.
Kdo přivedl kupujícího?
Období ocasu je často nepochopeno. To nemusí nutně bránit v prodeji vašeho domova, ale to může omezit, kdo můžete prodávat, aniž by dluží váš bývalý makléř provizi. Obecně platí, že prodej kupujícímu zprostředkovatele, který si zakoupil, nebo který si aktivně prohlížel váš domov během období kotace, může oprávnit zprostředkovatele kotace na provizi. Ačkoli jazyk ve smlouvách výpisu se mění, mnoho specifik státu jak k čemu toto zahrnuje.
Když se věci mohou dostat lepkavé
Pokud se rozhodnete prodat svůj domov dříve, než vyprší lhůta pro ohlášení na vašem výpisu, nemusíte platit provizi, pokud prodáte kupujícímu, se kterým se setkáváte po vypršení zápisu, který k vám přichází bez pomoci makléře. Můžete například najít kupujícího sami prostřednictvím internetu nebo doporučení svého přítele po skončení platnosti výpisu. Pokud je však tento kupující spojen s krví, sňatkem nebo obchodem s kupujícím, který si v průběhu kotačního období dříve prohlížel dům nebo mu nabídl nabídku, možná budete muset prokázat, že nedošlo ke koluzi.
Specifičtější je lepší
Nejednoznačnost v klauzuli o ochraně smlouvy může fungovat ve váš prospěch, pokud se rozhodnete prodat ve lhůtě ocasu. Soudy obvykle používají smluvní jazyk proti straně, která ho navrhla, a proto, pokud firma makléře napsala smlouvu bez upřesnění specifik, soud by také mohl smlouvu přečíst podle výkladu prodávajícího. Například v případě Tennessee v roce 2007 soud rozhodl ve prospěch prodávajícího, který prodal svůj dům kupujícím, kteří si nemovitost prohlíželi jeden den po vypršení platnosti seznamu. Vzhledem k tomu, že makléřská firma vypracovala smlouvu, v níž bylo uvedeno, že doložka platí pro kupující, kteří si prohlíželi dům v době zařazení do seznamu, a nebylo učiněno žádné písemné prodloužení o kotaci, prodávající nemusel platit provizi.