Obsah:
Nepříznivým vlastnictvím je proces, kterým může osoba získat právo na nemovitost tím, že ji obsadí. Majetek musí být obsazen po určitou dobu, která se liší podle státu. V New Jersey, časové období a další požadované prvky nepříznivého držení jsou stanoveny v § 2A: 14-31 New Jersey Code. Pokud v jeho tvrzení převažuje nepříznivý vlastník, původní vlastník není za ztrátu kompenzován.
Období držení
Pokud osoba, která vlastní dům nebo volnou půdu, nainstaluje plot, staví příjezdovou cestu nebo staví budovu za hraniční čáru svého majetku - na majetek vlastněný někým jiným - může získat titul po dlouhodobém držení majetku. Podle § 2A: 14-31, je-li nemovitost nerozvinutou lesní oblastí, je doba nepříznivého držení 60 let. Všechny ostatní nemovitosti mají 30 let.
Tacking
Vzhledem k velmi dlouhému časovému období, které je vyžadováno pro uplatnění nepříznivého vlastnictví v New Jersey, může nepříznivý vlastník prokázat, že zákonná lhůta je splněna tím, že se obrátí. To znamená, že osoba, která si nárokuje vlastnictví nepříznivým majetkem, může použít dřívější listiny nebo veřejné záznamy, aby prokázala, že 30- nebo 60-leté období vlastnictví začalo u předchozího vlastníka.
Například, jestliže osoba postavila plot dva metry kolem jeho majetkové linie a zůstal tam po dobu 12 let před prodejem, a nový majitel držel plot nahoru, nový vlastník mohl požádat o titul nepříznivým vlastnictvím po 18 letech. Je to proto, že okupace začala 30 let před tím, než byl plot postaven během vlastnictví původního majitele.
Prvky
Nepříznivý vlastník musí stanovit prvky nepříznivého držení, aby získal titul v New Jersey. Prvky zahrnují nepřetržitý, nepřátelský, otevřený a notoricky známý, exkluzivní a skutečný majetek. "Kontinuální" znamená, že držení musí být konstantní a pravidelné; sporadické využívání půdy nestačí k tomu, aby bylo možné prokázat nepříznivý majetek. "Nepřátelský" znamená, že nepříznivý vlastník používá majetek s vědomím, že není oprávněným vlastníkem nemovitosti. Nepříznivý vlastník může zavést "otevřený a notoricky známý" majetek tím, že použije půdu takovým způsobem, že každý - včetně skutečného vlastníka - může vidět, například udržování trávníku nebo umístění kůlny nebo jiného typu stavby na zemi. „Exkluzivní“ vlastnický prvek vyžaduje, aby byl vlastník nemovitosti jediným vlastníkem. To znamená, že i samotný vlastník pozemek nevyužívá. A konečně, „skutečný majetek“ znamená, že nepříznivý vlastník musí pozemek využít - např. Pro sklizeň plodin - a nikoli pouze jeho nárok.
Výjimka
Jediná výjimka z práva na vlastnictví nepříznivým vlastnictvím v New Jersey je tehdy, když federální nebo státní vláda vlastní předmětný majetek. Majetek, který má veřejné použití, jako je škola a její okolní pozemek nebo dálnice, je chráněn před jakýmikoliv nároky na majetek. Navíc, federálně-nebo stát-vlastnil lesy, dokonce jestliže nerozvinutý a nepoužívaný, být také nepodřízený braní nepříznivého vlastníka.