Kód Indiana o uzavření nemovitostí a právech nájemců

Pokud vaše jediné spojení se státem Indiana je z pozorování fotbalu Notre Dame nebo vzpomínky na usměvavý 6letý Ron Howard, který zpívá chválu Garyho, Indiany, v "The Music Man", možná si nejste vědomi toho, že Indiana trpěla jedním z nich. z nejvyšší míry zabavení v zemi na počátku krize uzavření trhu v roce 2006, podle studie z roku 2007, "Můj starý Indiana Home: Studie rostoucí míra uzavření" z University of Southern Indiana. Jak proces uzavírání smluv, tak práva přidružených nájemců ve státě Hoosier jsou uvedena ve federálním a státním právu.

Indiana města a předměstí byli tvrdě zasaženi zabavení.

Proces uzavření trhu

Vyloučení ve Spojených státech jsou buď soudní (soudní) nebo nespravedlivá (správní). V Indianě jsou exekuce soudní. Od roku 2011 museli věřitelé předat věřitelům výpovědi delikventům nejméně 30 dní před podáním žaloby k uzavření u soudu. Zahájí uzavření opatření podáním žaloby a zaznamenáním toho, co je známo jako „lit pendens“, nebo oznámení o probíhající žalobě. Jmenované strany mají právo požádat konferenci o vypořádání, aby usilovaly o alternativu k uzavření trhu, například o změnu úvěru. Soud nakonec vydá rozsudek pro nebo proti uzavření trhu, a pokud první, nařídí prodej nemovitosti.

Zapojení nájemce do soudního sporu

Vyloučení věřitelů v Indianě může zahrnovat jak vlastníka nemovitosti, tak nájemce v uzavření trhu, protože nájemní smlouva je vlastně zájmem o nemovitost. Účelem věřitele včetně nájemce v akci je ukončit, aby nájemce práva spojená s majetkem - to znamená ukončit její nájem. Nicméně, většina věřitelů soubor pouze proti dlužníkovi, a to zejména od roku 2009 federální zákon zakazující věřitelům ukončit leasing po uzavření trhu vstoupila v platnost.

Ochrana nájemců na uzavření trhu

Federální ochrana nájemců na uzavření zákona z roku 2009 vyžaduje, aby věřitelé a uzavření kupující ctít stávající rezidenční pronájem po uzavření trhu. Výjimkou z tohoto požadavku je pouze tehdy, když nemovitost zabývající se uzavřením trhu koupil jednotlivec, který má v úmyslu obsadit nájemní jednotku sám. Při ukončení nájemní smlouvy nebo nájemce bez nájmu musí vyloučení věřitelé a všichni ostatní noví majitelé, včetně těch, kteří mají v úmyslu obsadit jednotku, poskytnout nájemcům oznámení 90 dnů před zahájením soudního řízení o vyhoštění.

Vyhoštění po uzavření

Uzavření věřitele nebo jiného kupujícího s uzavřením trhu má v Indii právo ukončit nájem po uzavření trhu bez spravedlivého důvodu - tj. Bez důvodu nájemního vztahu, jako je nezaplacení nájemného. Po 90-denní oznámení požadované federálním zákonem, vlastník sleduje vyhoštění v Indianě tím, že podá žalobu na vystěhování, nazvaný nezákonný zadržovatel, u soudu. Nájemci je umožněno slyšení. Je-li schváleno, vystěhování provádí krajský šerif, který nejprve pošle majetek a pak násilně odstraní všechny zbývající obyvatele.