Jak nakupovat uzavřený domov nebo dražený majetek

Když majitel domu neučiní včasné splátky hypotéky, věřitel hypotéky - obvykle banka - může uzavřít smlouvu o nemovitosti. Uzavření je právní proces, kdy vlastník domu ztrácí nárok na domov a věřitel obdrží majetek nebo částku peněz z prodeje nemovitosti. Věřitelé musí veřejně oznámit, kdy zahájí řízení o uzavření trhu, což jsou informace, které můžete použít, pokud si chcete nemovitost koupit. Předem, během nebo po aukci si můžete koupit zabavený domov.

Příprava na nákup

Budete muset provést určité přípravy, pokud si chcete koupit zabavený majetek, včetně:

1. Identifikace dostupných vlastností: Můžete zkontrolovat on-line vícenásobný výpis služby, nebo MLS, pro domácnosti v pre-aukční fázi uzavření, domy, které mají být draženy nebo domy na prodej přímo od věřitele. MLS má možnosti vyhledávání, které vám umožní určit stav, umístění, typ a cenové rozpětí vlastností v uzavření.

2. Zajištění financování: Budete muset zajistit hotovost na koupi zabaveného majetku. Aukce jsou vždy pouze v hotovosti.

3. Kontaktování příslušné strany: To může být věřitel, vlastník nebo agent vlastníka. Udělejte opatření pro kontrolu vlastností, které vás zajímají.

Nákup vlastností před uzavřením

Obvykle uplyne několik měsíců mezi uzavřením registrace a aukcí. Během předběžného uzavření trhu si můžete dům zakoupit zakoupením nabídky majiteli. Pokud je částka, kterou nabízíte, nižší než zbývající zůstatek hypotéky, transakce se nazývá a krátký prodej a musí být schválen věřitelem. Majetek s krátkým prodejem se obvykle prodává „tak jak je“, což znamená, že přebíráte finanční odpovědnost za jakékoli opravy, které tento majetek vyžaduje. Kromě získání souhlasu věřitele s krátkým prodejem je nákup před dražbou podobný běžnému procesu nákupu na domácím trhu.

Nákup v aukci

Když je řízení o uzavření trhu dokončeno, domov je uveden do aukce, obvykle místním úředníkem, jako je šerif. Věřitel obvykle stanoví rezervovat částka - minimální částka, kterou za nemovitost přijme. Při koupi uzavřeného domu v aukci byste měli:

1. Porozumět procesu nabízení nabízenému ve vašem státě. Některé státy vyžadují, aby jste přinesli plnou částku v hotovosti nebo šeku, zatímco jiní požadují pouze malý vklad v hotovosti, který může být nevratný. Zkoumejte zákon o uzavření svého státu a sledujte aukci nebo dva, abyste se s tímto procesem spokojili.

2. Zkontrolujte krajské záznamy o vlastnostech, které vás zajímají, abyste našli potenciální vyjednávání. Můžete zjistit odhadovanou hodnotu nemovitosti a veškeré dlužné hypotéky, zástavní práva nebo zpětné daně. Pokud vyhráváte nabídku, můžete být zodpovědný za placení některých nebo všech zástavních práv.

3. Ověřte datum aukce u správce majetku pro požadovanou vlastnost, protože tato data se mohou z různých důvodů změnit. Budete se muset zaregistrovat v aukci, abyste mohli nabídnout.

4. Nastavte limit nabídky, zejména ve státech, kde je třeba přinést celou částku v hotovosti. Váš výzkum by měl informovat o vašem limitu, a to by vás mělo chránit před tím, než vás zamotá vzrušení z nabídkové války, která snižuje nebo eliminuje vyjednávání. RealtyTrac, agentura pro zápis MLS, doporučuje nastavit limit nabídky na 80% tržní hodnoty nemovitosti, včetně zástavních práv a nezbytných oprav.

5. Pokud jste novým účastníkem nabídkového řízení, vezměte si své podněty od zkušených uchazečů, ale nenechte se je zastrašit. Držte se limitu nabídky.

6. Pokud vaše nabídka vyhraje, dražebník vám poskytne ověřovací dokumenty. Ověřte postup pro převzetí vlastnictví. Některé státy umožňují okamžité držení, zatímco jiné mohou vyžadovat dny nebo týdny. Zjistěte, zda jste zodpovědný za to, že šerif vystěhoval stávající obyvatele.

Když selže aukce

Pokud se nejvyšší nabídka na bydlení nesplní požadavek věřitele na rezervu, banka se stane vlastníkem domu, nyní klasifikovaného jako nemovitý majetek, nebo REO, nemovitosti. Banka si může najmout aukční síň a opětovně uvést nemovitost do aukce a online nabídky mohou být přijaty. Majetek můžete zkontrolovat před aukcí, abyste mohli nastavit limit nabídky. Musíte se zaregistrovat, abyste se mohli zúčastnit aukce REO a poskytnout částku vkladu - obvykle 5 až 10 procent - okamžitě, pokud vaše nabídka vyhraje, ačkoli můžete žít ve stavu, který vyžaduje plnou platbu najednou. Uvědomte si, že nemovitost je prodávána "tak jak je" a možná budete muset vystěhovat nespolupracující obyvatele. Alternativně by banka mohla domluvit REO na prodej jako konvenční nemovitost prostřednictvím realitního makléře.