Obsah:
Financování vlastníka nastává, když se vlastník nemovitosti zavazuje přijmout platby přímo od kupujícího namísto obdržení kupní ceny paušální částkou od úvěrové instituce. Kupující se obvykle pohybuje okamžitě, ale nepřijme titul, dokud nedokončí všechny platby. Toto uspořádání je obecně známé jako pozemková smlouva. Ačkoli Jižní Karolína zákony řídit pozemkové smlouvy jsou podobné těm jiných států, oni obsahují výrazné rysy.
Hypotéky a zástavy
Kupující na základě pozemkové smlouvy nabývá vlastnictví k pozemku, který podléhá jakémukoli předem existujícímu zástavnímu právu nebo zástavnímu právu k nemovitosti. V důsledku toho by měl kupující provést vyhledávání titulů na úřadech krajských katastrálních úřadů ještě před podpisem smlouvy a předtím, než nabude vlastnictví nemovitosti. Je-li majetek v době, kdy prodávající převádí majetek, evidován hypotékou nebo zástavním právem, přebírá kupující majetek, na který se vztahuje, ale má vůči prodávajícímu právní nárok na náhradu škody. Pokud je hypotéka nebo zástavní právo nezaznamenáno, zanikne, jakmile titul přechází na kupujícího, i když držitel hypotéky nebo zástavního práva bude mít stále ještě nezajištěnou pohledávku vůči prodávajícímu za dlužnou částku.
Výchozí
Jižní Karolína nabízí méně formální ochrany kupujícím pod pozemními smlouvami než zákony mnoha jiných států. Umožňuje, aby smlouvy o pozemcích obsahovaly ustanovení o propadnutí, která opravňují prodávajícího k převzetí majetku bez vyloučení nebo zaplacení náhrady v případě, že kupující v době splácení prodlení kdykoli selže. To znamená, že kupující nemá žádný majetek v domácnosti, dokud nezískal právní titul. Kupující a prodávající mají možnost vyjednat spravedlivější ujednání v pozemkové smlouvě.
Equitable Relief
Kvůli tvrdým následkům propadnutí může kupující, který propadne všechny platby v pozemkové smlouvě, podat opravný prostředek k soudu. Ačkoliv neexistují žádné zákonné ochrany, které by pomohly kupujícím, kteří propadli, v roce 2002 v případě Jižní Karolíny v případě Lewis v. Premium Inv. Společnost Corp. zjistila, že soud v Jižní Karolíně má právo donutit prodávajícího k uzavření trhu, prodat majetek soudním prodejem a výnosem z výnosů převyšujícím dluh kupujícího vůči kupujícímu, a tím zachovat vlastní kapitál kupujícího. Rovněž se zjistilo, že soud může kupujícímu umožnit druhou možnost vlastnit majetek, pokud zaplatí novému majiteli částku svého dluhu ve stanovené lhůtě stanovené soudem. Tyto opravné prostředky poskytují soudy pouze tehdy, pokud skutkové okolnosti případu naznačují, že by jinak vznikla nespravedlnost.
Přenos titulu
Poté, co kupující dokončí všechny platby, je prodávající povinen převést vlastnictví na kupujícího. Většina smluv o půdě vyžaduje, aby prodávající poskytl „obchodovatelný titul“, což znamená, že na nemovitosti nejsou žádné zástavní práva nebo hypotéky. V případě, že prodávající nepřevede titul, nebo převede-li titul s vadou, např. Nezaplacenou hypotékou, může kupující požádat o úlevu. Může od prodávajícího požadovat náhradu škody, například částku nezaplacené hypotéky, nebo může požádat soud, aby nařídil, aby krajský katastrální úřad převedl majetek na majetek.