Obsah:
Velkoobchod REO Foreclosures ve vaší oblasti za velmi málo peněz.
Pokud jste oblast je naloženo s REO Foreclosures, než byste mohli být dělat slušné straně příjmu nebo na plný úvazek příjem s nemovitostmi.
Rozhodněte, do které oblasti byste chtěli investovat a která je načtena s REO Foreclosures. Budete chtít, abyste se ujistili, že oblast, o kterou máte zájem, má nejen nemovitosti REO, ale že má také spoustu peněz, kteří tam investují pouze investoři. Můžete to zjistit prostřednictvím veřejných záznamů nebo prostřednictvím služby vícenásobného seznamování (najít realitní makléře, který vám s tím pomůže, pokud nemáte vlastní přístup.) Tyto informace uchovávejte pro další použití.
Krok
Najděte si společnost, která je přátelská k investorům, nebo právník, který může provádět vaše simultánní uzavření (nebo dvojitá uzavření). Pokud nevíte, kde najít, budete se muset zeptat ostatních investorů, kteří používají nebo se připojí k místním investicím do nemovitostí klub. (Spousta realitních klubů vám umožní jít poprvé zdarma … zeptejte se.)
Jakmile najdete svou cílovou oblast, zeptejte se tam místních pronajímatelů, zda by se zajímali o další pronájem nemovitostí v této oblasti a kolik by byli ochotni za ně zaplatit.Můžete najít místní pronajímatele voláním "na pronájem" značky v této oblasti, mluvit s realitními agenty a mluvit s pronajímateli na místních realitních investorů klubu setkání.
Krok
Nezapomeňte v kroku 1, kde byste měli požádat realitní makléře, aby vám pomohli zaměřit se na oblast, kde kupující nakupují peníze? No, budete se zeptat, že realitní agent vrátit několik měsíců a dát vám seznam všech prodejů hotovosti, které se konaly ve vaší cílové oblasti pro REO Foreclosures. Tyto informace nejenže vám poskytnou seznam všech kupujících v hotovosti, ale také vám řeknou, kolik jsou tito investoři ochotni zaplatit za konkrétní typy nemovitostí ve vaší cílové oblasti.
Krok
V pořádku, když máte seznam kupujících dohromady a titul společnost nebo právník na místě nyní můžete začít najít REO uzavření vlastnosti, aby nabídky na. Většinou všechny banky uvedou své nemovitosti u realitních kanceláří. Takže si pamatujte, že se jedná o realitní makléře, se kterým jste se zabýval?:-) Ano, budete je požádat, aby vám denně poskytovali záznamy o uzavření trhu. To je nejlepší zaměřit se na vlastnosti, které byly na trhu pro kousek, protože když oni nejprve narazili na trh tam je tuna soutěže. Ale na začátku, cíl VŠECHNY REO uzavření vlastnosti, které přicházejí na trh, jen v případě, že váš trh není tak konkurenční jako moje.
Udělejte si schůzky s realitním makléřem, abyste se dostali do REO Foreclosure vlastností, které vás zajímají. Podívejte se na nemovitost a určete, kolik práce je potřeba (pokud neznáte žádné údaje o opravách, nebojte se … Stále ne;-) vážně, nemám.) Můžete požádat svého realitního makléře o pomoc s tím, nebo si můžete vzít dodavatele přítel s vámi, nebo můžete jen předpokládat, že potřebuje celkem střeva práci. Poté, co jste viděli dost domů na prodej a dokonce viděl dost solds, budete moci posoudit množství práce, která je potřeba sami. (Opravdu si nedělám legraci, když říkám, že pořád ještě nevím, co to je s opravami. Jsem ale docela dobrý na guesstimating ačkoli … Obvykle se dostanu do 5 000 dolarů.)
Krok
Nyní, když máte všechny informace, které potřebujete, uděláte nabídku (to pomáhá zajistit, že máte kupující na místě PRVNÍ. Takže si práci na seznamu kupujících, ok?)
Když se zabýváte uzavřením bankovních REO, nedovolí přidělení, takže budete provádět současné uzavření vašich obchodů.
Chcete-li určit cenu nabídnout budete jít přes informace poskytnuté realitní makléř s hotovostní solds v oblasti a porovnat tyto vlastnosti s tím, který jste právě viděli. Víte, ze solds a od mluvení s ostatními investory, co hotovostní investoři budou platit za tyto vlastnosti, takže nyní stačí, abyste zjistili svůj zisk a pak určete maximální nákupní cenu MAX.
Budete chtít promluvit se svým realitním makléřem o nákladech na uzavření, protože se sníží na váš zisk a budete je muset znát, abyste vám pomohli určit vaši nákupní cenu MAX, abyste mohli ještě profitovat. Náklady na uzavření nebo vypořádání se liší v každé oblasti, takže budete muset tyto informace s realitním makléřem skutečně překonat.
Poté, co jste zjistili, že všechny vaše čísla, včetně vašeho zisku, budete dělat nabídku.
Například řekněme, že investoři platí 40 000 dolarů za nemovitosti, jako je uzavření trhu REO, na které jste se podívali, a chcete dosáhnout zisku ve výši 5 000 USD a vaše náklady na uzavření budou přibližně 500 USD. Když vezmete v úvahu všechny vaše nákupní ceny MAX, bude to 34 500 USD. ($ 40,000 - $ 5000 zisk - uzavírací cena 500 USD = nákupní cena MAX.)
Nezačínejte tam. Začněte o něco nižší, protože pokud začnete vysoko, je těžké jít dolů, ale pokud začnete snižovat, můžete se postupně dostat až na svou maximální cenu MAX.
Někteří velkoobchodníci používají metodu vzorce a to, co to znamená, že používají vzorec k určení své nákupní ceny MAX. Určují hodnotu po opravě domu (to, co stojí za to poté, co je to opraveno), že násobí to kdekoli od 65% do 70% (budete muset vyladit to na vašem trhu) a pak odečtete náklady na opravy a váš zisk a to bude rovna vaší maximální kupní ceně.
Příklad: Řekněme, že domovní transakce ve výši 40 000 USD, kterou dům zafixoval, bude mít hodnotu 100 000 USD. A dům potřebuje za svou práci 45 000 dolarů. Stále chcete vyzvednout $ 5000. To je způsob, jak zjistit, co vaše nákupní cena MAX používá vzorec: $ 100,000 x 70% = $ 70,000 - $ 45,000 (opravy) = $ 25,000 je vaše MAX nákupní cena. (Našel jsem pomocí vzorce
Krok
Vzhledem k tomu, že jste určili svou nabídkovou cenu, budete muset dát své realitní agent vážný vklad. To je ukázat bance, že jste vážně svou nabídku. Takže realističtěji, čím více se stavíte do banky, tím vážnější. Mějte však na paměti, pokud jste zpět z obchodu z jakéhokoli důvodu, který není zahrnut v termínech ve smlouvě, než budete ztrácet tyto peníze (takže nechcete, aby to bylo tak vysoké.) Doporučuji, když se zabývají REO zabavování dát 500 dolarů na 1000 dolarů jako vážný peníze, ale pokud se můžete dostat pryč s $ 100 … jít na to!
Váš realitní makléř provede vaši kontrolu a s největší pravděpodobností ji makléř uloží do úschovy až do vyrovnání / uzavření.
Krok
Pokud jste novým realitním investováním, můžete si v dohodě o svém majetku vybrat různé podmínky. Jako inspekce majetku, kontrola nátěru na bázi olova, hypotéka, kontrola radonu atd.
Jen varování však, čím více možností si vyberete, tím méně se vaše nabídka objeví v bance.
Obecně si nevyvolávám žádné nepředvídané události a jsem si vědom toho, že mé vážné peníze jsou v tomto scénáři vystaveny velkému riziku (protože si ani nevyvolávám hypotéční podmínky). můžete učinit, když se zabýváte REO Foreclosures, banka bude chtít, co se nazývá důkaz finančních prostředků. Vlastně budou chtít důkaz o tom, zda si vyberete nepředvídané události, nebo ne, jen fyi.
Doklad o finančních prostředcích je právě to, důkaz, že máte peníze na nákup této nemovitosti. Máte-li úvěrovou linku, kreditní kartu, že hodně v bance nebo přítel nebo člen rodiny, který má některý z těchto věcí s tolika penězi na svém účtu pak můžete použít jako důkaz o finančních prostředcích. Pokud tomu tak není, můžete získat důkaz o dopisu z fondu, který se nazývá transakční finanční společnost. (Jen google "transakční financování" pro seznam míst, se kterými můžete mluvit.)
Když se banka podepíše na vaší nabídce, mnohokrát bude mít banka titulní společnost, kterou bude chtít uzavřít s obchodem (někdy vám nabídnou pobídky, aby se to stalo i tak). všechny vaše podepsané dokumenty do vaší titulní společnosti a požádat je, aby udělali "zdvořilostní uzavření" a nechat je informovat banky název společnosti také. Tímto způsobem zůstanete pod kontrolou.
Krok
Nyní, když banka a vy jste oba podepsali smlouvu, je na čase najít si svého kupujícího! Zavolat všechny "na pronájem" známky, které jste viděli, kde pronajímatelé řekli, že by měli zájem o více nemovitostí v oblasti, a říct jim, že máte něco na základě smlouvy a chcete vědět, zda mají zájem o koupi.
Zavolejte všechny, které jste přidali do seznamu kupujících taky!
Také si vezměte nějaké prázdné bílé vlnité plastové nápisy s kovovými stojany a zapište na ně svou silnou černou magickou značkou:
3 lůžka / 1 ba. levný dům $ 40k CASH / Musí prodat! 555-5555
A asi 20 z nich v oblasti, kde je dům. Telefon zavěsí háček. (Pokud nemáte peníze na nákup asi 20 z těchto, budete prostě dělat hodně studené volání a výzkumu v podstatě. Volání pronajímatelů a volání investorů, které víte, koupil dům za peníze v hotovosti. posledních pár měsíců …. pamatujte, že tento seznam máte od realitní kanceláře?)
Vaším cílem je usilovně pracovat na nalezení koncového kupce, takže můžete uzavřít své REO Foreclosures a můžete také zaplatit!
Krok
Jakmile najdete koncového kupujícího, pak s nimi podepíšete smlouvu o prodeji. V této smlouvě o prodeji budete "prodávající" a budou "kupujícím". (Vím, že jste ještě s bankou ještě neuzavřeli, ale protože máte uzavřenou smlouvu o prodeji nemovitosti, nyní máte to, co se nazývá spravedlivý zájem o nemovitost, a můžete ji inzerovat a prodat jako „prodávajícího“.) Nezapomeňte dát tu správnou prodejní cenu (vyšší cena!) Také budete muset získat vážný vklad od svého kupujícího taky. Vzhledem k tomu, že jste nyní prodávající, chcete, aby to bylo co nejvyšší. Takže víte, že tento kupující má vážný obchod. Chcete-li být v bezpečí, nechte si dát vážnou kontrolu peněz ve vaší společnosti název nebo jméno právníka. Budou ho uchovávat na úschově až do vypořádání / uzavření. Ujistěte se, že dejte jim vědět, že uzavření se stane s vaší titulní společnost nebo realitní advokát (jakmile důvěřujete tomuto kupujícímu nebo víte, co děláte, můžete se rozhodnout použít jejich název společnosti nebo právníka zavřít.)
Krok
Nyní budete předávat tento prodej papírování na svého advokáta a / nebo titul společnosti. Můžete jim dát vědět, že to bude současné uzavření dohody, na které pracujete.
Pokud z nějakého důvodu název společnosti říká, že nemůžete udělat současné uzavření, můžete udělat dvojité uzavření a můžete použít transakční financování, které jste hledali před několika kroky. Umožňují vám půjčit si peníze na několik hodin nebo několik dní, aby se vaše dohoda udělala. Mějte na paměti, co vám budou účtovat za peníze, protože to budete muset uvést do nákladů na uzavření.
Ukázat až do vyrovnání a sbírat vaše $ 5,000 !!! Nyní jděte a najděte si více REO Foreclosures na velkoobchod!