Pokud budu prodávat svůj dům, budu zdaněn, pokud jsem žil ve vlastnictví za méně než dva roky?

Několik daňových zákonů prospívá majitelům domů. Jedním z nich, možná nejštědřejším, je osvobození od zdanění zisku z prodeje vašeho hlavního bydliště. Pravidla spojená s touto výjimkou vyžadují minimální standardy pobytu, které se zaměřují na dvouleté období. Pokud nesplňujete požadavek pobytu, musíte zaplatit daň z jakéhokoli zisku vytvořeného prodejem vašeho domova.

"Na prodej" před sídlem.credit: Feverpitched / iStock / Getty Images

Pravidlo výjimky pro domácí prodej

Jste osvobozeni od zisku ve výši 250 000 USD - 500 000 dolarů pro manželské páry - na hlavním sídle, pokud jste oba žili a vlastnili dům alespoň dva z pěti let před prodejem. Je zajímavé, že dva roky nemusely být po sobě jdoucí současně s vlastnictvím. Můžete si například pronajmout dům jako nájemce na jeden rok, odstěhovat se na dva roky, pak si dům koupil a žil tam alespoň jeden ze dvou let, kdy jste dům vlastnili, než ho prodali. Tuto výjimku můžete použít nespočetkrát, ale ne častěji než jednou za dva roky.

Zdanitelný zisk

Jen proto, že jste prodali svůj dům za více, než jste jej zakoupili, neznamená to nutně, že máte zisk, nazývaný zdanitelný zisk v podmínkách IRS. Když si koupíte nemovitost, náklady, které vám vzniknou v souvislosti s prodejem, jako jsou náklady na půjčky, se připočítají k ceně nemovitosti a stávají se tím, co se nazývá „základna domu“. Pokud provedete kapitálové vylepšení nemovitosti, jako je přestavba kuchyně, dokončení podkroví a přidání koupelny, tyto náklady se přidají k vašemu základu, pak se nazývají "upravený základ". Při prodeji nemovitosti vám vzniknou další náklady, například prodejní provize. Tyto náklady, spolu s upraveným základem, jsou odečteny od prodejní ceny, abyste dosáhli svého zdanitelného zisku nebo zisku. Toto číslo je předmětem zdanění. Pokud splníte podmínky pro udělení výjimky, první daň ve výši 250 000 USD nebo 500 000 USD je osvobozena od daně. Pokud nesplňujete požadavky na pobyt, veškerý zisk podléhá zdanění.

Kolik to bude stát?

Pokud máte nárok na osvobození, zisk nad limitem osvobození od daně je zdaněn jako dlouhodobý kapitálový zisk. Míra dlouhodobých kapitálových zisků je obvykle 15%, ale pro malé zisky může činit až nula. To je také sazba, která se vztahuje na veškerý zisk vašeho bydliště, pokud vlastní více než jeden rok, ale pro kterou jste nesplnili požadavky na pobyt. Pokud jste vlastnili svůj domov necelý rok, zisk je zdaněn jako krátkodobý kapitálový zisk. Sazba daně je stejná jako sazba, kterou zaplatíte za svůj pravidelný příjem během stejného daňového roku - který bude mezi nulou a 35 procenty.

Zaplatit na zisk, ale nemůže zapsat ztrátu

Bohužel, podle pravidel IRS, pokud prodáte své hlavní bydliště se ztrátou, nemůžete odepsat nebo odečíst, že ztráta z jiných kapitálových zisků nebo příjmů. Když prodáváte se ztrátou, bude platit jedna ze tří okolností: Prvním z nich je krátký prodej, ve kterém se váš věřitel zavazuje přijmout méně než to, co mu dluží. Ve druhém scénáři zaplatíte věřiteli v hotovosti jakýkoliv nedostatek mezi prodejní cenou a hypotékou. Ve třetím scénáři, výtěžek plně splácet věřiteli, ale stále vykazují ztrátu na prodej - protože jste koupili dům s velkou akontací, splácel úvěr, nebo placené za zlepšení kapitálu, zatímco jste vlastnil dům.