Kolik daní zaplatíte, když převrátíte dům?

Spíše než držet nemovitosti k pronájmu nebo dlouhodobému kapitálovému zisku, někteří realitní investoři koupit nemovitost, opravit to, pak prodat rychle pro zisk. Praxe, známá jako překlápění, může být lukrativním úsilím jak pro investora, tak pro daňového člověka. Ve většině případů bude Internal Revenue Service požadovat statný kus jakéhokoliv zisku, který si uděláte na prodej domu.

Sériové ploutve platí daň v plné sazbě daně z příjmů. Úvěr: Purestock / Purestock / Getty Images

Žádné osvobození od daně pro investory

Jen málo lidí platí daň ze zisku, který dělají, když prodávají domov. Je to proto, že IRS umožňuje daňovým poplatníkům udržet první 250.000 dolarů zisk bez daně, nebo 500.000 dolarů za manželské páry podání společně. Výjimka se však použije pouze tehdy, když prodáváte hlavní bydliště. Pokud prodáváte nemovitost, ve které jste nikdy nežili, nebo jste nežili alespoň dva z pěti let bezprostředně předcházejících prodeji, musíte prohlásit zisk z daňového přiznání.

Větší zisk znamená více daně

Váš zisk je rozdíl dolaru mezi penězi, který utratíte za nemovitost, a částkou, kterou prodáte. Předpokládejme například, že si koupíte dům za 150 000 dolarů a utratíte 50 000 dolarů na novou kuchyň, barvu a další vylepšení, aby byl dům přitažlivější. Pokud prodáte dům za 230 000 dolarů, váš zdanitelný zisk je 30 000 dolarů. Jako investor platíte daň z plné výše kapitálového zisku. Můžete odečíst všechny své náklady, jako jsou daně z nemovitostí, provize za nemovitosti a další poplatky, aby se snížil váš zisk.

Dvousložková daňová odpovědnost

Kolik daně zaplatíte závisí na tom, jak dlouho držíte aktivum. Daňový člověk odměňuje investory, kteří si udržují své investice do nemovitostí po dobu delší než jeden rok, a to použitím nižší dlouhodobé kapitálové zisky. To může být kdekoli mezi nulou a 15%, v závislosti na vašich individuálních okolnostech. Pokud si koupíte a prodáte dům do jednoho roku, váš zisk je zdaněn vaší běžnou sazbou daně z příjmů. V době publikace by tato míra mohla být až 39,6 procenta.

Když obracející se stává podnikání

IRS má pravomoc klasifikovat sériové překlápění - vyplňování zpětných transakcí nebo několik transakcí buy-sell v krátkém čase - spíše než obchodní strategii. Pokud k tomu dojde, veškerý zisk je považován za aktivní příjem bez ohledu na to, jak dlouho držíte majetek. Zisk je zdanitelný běžnou sazbou daně z příjmů a můžete platit i daně z mezd a samostatné výdělečné činnosti v běžném kurzu. Neexistuje žádné tvrdé a rychlé pravidlo, které by určovalo bod zlomu z investiční činnosti do obchodní činnosti. IRS se na každou záležitost dívá případ od případu.