Obsah:
Umístění hodnoty na nákup komerčních nemovitostí je klíčem k dosažení budoucích zisků a vyhnutí se případným ztrátám. Investoři potřebují jednoduchý, ale přesný způsob, jak určit jak aktuální cenu, tak budoucí potenciál výdělku požadovaného nákupu komerčních nemovitostí. Existují tři metody, které, pokud se použijí společně, nabídnou spolehlivou hodnotu, která bude nabídnuta buď jako prodejní nebo nákupní cena.
Krok
Porovnejte nedávné prodejní ceny budov podobné velikosti ve stejné oblasti. Toto je přímý srovnávací přístup. V minulosti byly srovnávací prodeje jedinou doménou hodnotitelů. Dnes, tyto informace jsou snadno k nalezení díky nedávné popularitě internetových stránek srovnání nemovitostí (viz zdroje). Informace na těchto internetových stránkách jsou sbírány z řady zdrojů, včetně veřejných záznamů krajů a výpisů z minulých prodejů. Tyto údaje by měly být chápány jako odhady. Hodnoty nemovitostí se mohou měnit v důsledku renovací, okolních podmínek a doby potřebné k aktualizaci veřejných záznamů.
Krok
Použijte metodu nákladového přístupu k poskytnutí jak kupujícímu, tak prodávajícímu představu o hodnotě nemovitosti založené na reprodukčních nákladech na jakákoli vylepšení půdy. Tato vylepšení zahrnují budovy, terénní úpravy a parkoviště. Tuto metodu používejte pouze ve spojení s jinými metodami hodnocení. Kupující a prodávající, kteří používají pouze tuto metodu, budou čelit potenciálním nepřesnostem založeným na stavu budov a okolních pozemků.
Krok
Použijte násobitel hrubého nájemného. Je to přesnější a užitečný nástroj pro určování hodnot komerčních nemovitostí. Informace potřebné k provedení tohoto výpočtu zahrnují roční hrubý příjem z pronájmu vynásobený počtem let, o kterých se kupující domnívá, že bude muset zaplatit za nákup. Z matematického hlediska je vzorec následující: Hodnota = hrubý příjem z pronájmu x násobek hrubého nájemného. Například majetek, který každý rok generuje 100 000 USD z hrubého příjmu z pronájmu, vynásobený dobou držení 10 let, by hodnotu nemovitosti stanovil na 1 milion dolarů. Použití této metody není vhodné zejména pro volné byty a / nebo kanceláře, protože je potřeba najít nové nájemce. Investoři by měli do svých výpočtů stavět nejméně 5% faktor volných pracovních míst.
Krok
Zahrnout metodu Cap Rate určit hodnotu. Tato metoda je vyjádřena v procentech a vypočte se tak, že se čistý provozní zisk vydělí do ceny nemovitosti. Čistý provozní zisk (NOI) je celkový příjem mínus volná místa a náklady. Jako příklad, pokud je hodnota NOI nemovitosti 50 000 dolarů ročně a srovnatelná sazba stropu 5%, hodnota nemovitosti může být oceněna na 1 milion dolarů.