Obsah:
Existují tři hlavní metody oceňování komerčních nemovitostí a každá z nich nabízí výhody. Jedná se o přístup založený na příjmech, přístup srovnávání tržeb a nákladový přístup. Ideální přístup pro vaše komerční nemovitosti bude záviset na umístění a typu nemovitosti.
Přístup k příjmům
Příjmový přístup, známý také jako přístup kapitalizace příjmů, je nejběžnějším způsobem oceňování komerčních nemovitostí. Tento proces zahrnuje stanovení hodnoty založené na příjmech z majetku, což se dosahuje pomocí míry kapitalizace (cap cap rate). Sazba sazeb je nezbytná pro poměr příjmů k tržní hodnotě a tyto příjmy a tržní hodnoty jsou známy analýzou podobných vlastností v dané oblasti. Poté může investor odhadnout tržní hodnotu svého komerčního majetku vydělením svého ročního příjmu kapitálovou sazbou. Pokud je tedy roční příjem nemovitosti 100 000 USD a sazba stropu je 10 procent, bude hodnota nemovitosti oceněna na 1 milion dolarů.
Prodejní srovnávací přístup
Přístup prodeje je pravděpodobně nejjednodušší způsob oceňování komerčních nemovitostí. Jedná se o průzkum komerčních nemovitostí v okolí. Poté se zaznamená prodejní cena těchto nemovitostí. Komerční nemovitost investora pak vezme průměr těchto prodejních cen a upraví je nahoru nebo dolů na základě čtvercových stop. Další úpravy mohou být provedeny s ohledem na modernizaci budov, jako je například zvýšené parkování.
Přístup k nákladům
Nákladový přístup je složitější metodou oceňování komerčních nemovitostí. Nejdříve provede odhad hodnoty pozemku nebo hodnoty bez budovy. K této odhadované hodnotě pozemku se pak připočtou náklady na výstavbu přesné repliky budovy. Poté se zohlední odpisovaná hodnota, která může být reprezentována jako funkce věku budovy. Čím novější je majetek, tím spolehlivější je odhad.
Výběr vhodné metody ocenění
Pokud jste noví komerční investice do nemovitostí, je ideální, abyste pochopili každou ze tří hlavních metod oceňování nemovitostí. Tímto způsobem zjistíte, že se vaše ocenění a odhad odhadce nemovitosti liší. Navíc každá ze tří metod má své výhody. Nákladový přístup je výhodný pro ty, jejichž majetek se nachází dále od podobného vývoje, a tudíž nelze porovnávat prodejní ceny a sazby. Přístup k příjmům je přímý, máte-li údaje o sazbách, ale není ideální pro hodnocení bytových domů, protože míra neobsazenosti kolísá. V takovém případě by nejvhodnější byl přístup srovnávání prodeje.