Jak vypočítat hypotéční zájem

Pokud si půjčíte 200.000 dolarů s úrokovou sazbou 6 procent ročně, to je 12.000 dolarů ročně v zájmu. Pokud půjčka trvá 30 let, to je 360.000 dolarů v zájmu. Existuje však složitější, ale výhodnější způsob výpočtu výše úroků, které zaplatíte na hypotéku. Domnívá se, že pokaždé, když provedete platbu, sníží se vaše výše úvěru, a účtuje vám úroky pouze z peněz, které ještě zbývá zaplatit.

Celkový úrok z hypotéky je často vyšší než částka zapůjčená.úvěrem: AlexRaths / iStock / Getty Images

Počet plateb a úrokových sazeb

Když počítáte úroky z hypoték, první vstup do výpočtu je délka vaší hypotéky, nebo počet plateb na půjčku. Například, 30-leté hypotéky obvykle vyžaduje jednu platbu měsíčně po dobu 30 let, nebo 360 plateb. Dalším vstupem do výpočtu je úroková sazba. Většina věřitelů cituje úroky z úvěrů jako roční procento. Když děláte měsíční platby, musíte převést roční úrokovou sazbu na měsíční úrokovou sazbu Například, pokud je roční úroková sazba 6 procent, měsíční sazba je polovina 1 procenta, neboli 0,005.

Částka měsíční platby

Zatímco vaše měsíční splátka hypotéky obvykle zůstává stejná, částka, kterou zaplatíte každý měsíc, je jiná. Tím je výpočet měsíční částky plateb poněkud složitý. Pro výpočet měsíční platby včetně úroků použijte vzorec A = P{r(1 + r)^n / (1 + r)^n - 1}, kde A je měsíční platba, P je výše úvěru, r je měsíční úroková sazba a n je počet plateb. Za úvěr ve výši 200 000 USD na úroky ve výši 6 procent za 30 let P je 200 000, r je 0,005 a n je 360:

A = 200,000{0.005(1 + 0.005)^360 / (1 + 0.005)^360 - 1} = $1,199.10

Měsíční ředitel a zájem

S typickou hypotékou se částka úroků, kterou zaplatíte každý měsíc, snižuje s každou platbou, protože věřitel účtuje úroky pouze z nesplacené jistiny úvěru. Například, vaše první splátka úvěru zahrnuje úroky z plné částky úvěru, nebo 0.005 krát $200,000, který je $1,000. Pokud je vaše měsíční platba $1,199.10, pak $1,000 jde směrem k zájmu a $199.10 k hlavnímu. To přináší zůstatek úvěru $199,800.90, částku, kterou zaplatíte z příští platby. Celkový úrok nad 30 let je $231,676.38.

Rozpis amortizace a celkový úrok

Kromě úroků z úvěru, mnoho věřitelů účtovat poplatky, které jsou obvykle nazývány nákladů na uzavření na hypotéku. Poplatky a úrokové sazby se však mezi věřiteli liší a může být složité porovnávat nabídky s různými úrokovými sazbami a různými náklady na uzavření. Chcete-li tento proces zjednodušit, mnozí věřitelé přidají náklady na uzavření úvěru na částku úvěru a poskytnou vám roční procentní sazbu úvěru, kterou můžete použít k výběru nejlepší nabídky úvěru. Například BankRate.com odhaduje uzavírací náklady na příkladu úvěru na $ 4,800, což má za následek APR 6,223 procent.

Nastavitelné sazby hypoték

S hypotékou s nastavitelnou sazbou se vaše úrokové sazby mohou měnit tak často. Pro výpočet úroků z hypoték, každé období úvěru s konstantní úrokovou sazbou považovat za samostatný úvěr, pak součet úrokových plateb za každé období. Pokud je například úroková sazba po dobu pěti let 4 procenta a pak se zvýší na 5 procent, vypočítejte úroky ve výši 4 procent na základě pětiletého úvěru, poté vypočtěte úroky ve výši 5 procent z úvěru ve výši 25 let zůstatek jistiny na konci prvního pětiletého období.