Obsah:
V předběžném schválení, věřitel zkoumá vaše finanční informace, včetně důkazů o vašem příjmu a vaší kreditní zprávy, určit, kolik bude ochoten půjčovat. Chcete-li odhadnout, kolik budete pravděpodobně nárok na, budete muset vypočítat své příjmy a účet pro každý dluh, který jste zodpovědní za, a to nejen ty, které jsou spojeny s bydlením. Na rozdíl od předkvalifikace, která se opírá o údaje, které poskytnete, je předběžný souhlas silným ukazatelem maximální velikosti vaší hypotéky. Písmena schvalování obecně platí 60 až 90 dnů.
Určující faktory
Mezi klíčové faktory při určování toho, kolik budete moci půjčit, patří:
- Váš dluh k příjmu, nebo DTI
- Vaše záloha
- Vaše kreditní historie
- Hodnota nemovitosti
Váš poměr dluhu k příjmům je jedním z největších faktorů při určování, zda bude vaše žádost o schválení schválena, a podle toho, co je podle studie společnosti Fair Isaac Corporation o manažerech úvěrového rizika ve Spojených státech a v Kanadě. Jsou uvažovány dva poměry DTI - poměr front-end a back-end ratio.
Přední DTI Ratio
Poměr front-end měří, jaké procento vašich příjmů půjde na vaše náklady na bydlení. Věřitel vezme váš hrubý příjem před zdaněním ze všech zdrojů. To pak vypočítá, kolik vaše měsíční náklady na bydlení se předpokládá být, včetně vaší hypotéky jistiny a úroků, daní z nemovitostí a pojištění. Cílové číslo je zde 28 procent - věřitelé chtějí vidět vaše výdaje na bydlení ve výši 28% hrubého měsíčního příjmu nebo pod nimi, i když mohou být vyšší, pokud je zbytek aplikace silný.
Back-end DTI Ratio
Váš poměr back-end vezme váš hrubý příjem a měří to proti všem opakujícím se dluhům - nejen vaší hypotéce, ale také všem platbám za auto, studentským půjčkám, platbám z kreditních karet a osobním půjčkám. Maximální věřitelé obecně přijímají zde je 43 procent, a jste s větší pravděpodobností, že věřitelé na někoho v blízkosti tohoto čísla, než jste najít věřitele, který překročí. Pokud se některá z úvěrů během několika měsíců po splacení vrátí, můžete zde dostat více kroutícího pokoje.
Poměr PITI
Budete také muset vypočítat vaše PITI. To zkoumá vaše jistiny, úroky, daně z nemovitostí a pojištění jako procento z vašich příjmů. Standard zde je 29 procent - budete mít potíže s schválením úvěru, pokud je váš vyšší, zejména pokud je vyšší než 32 procent.
Záloha a poměr LTV
Pokud vaše poměry nejsou zcela v souladu s normami, můžete být schopni vyhrát předběžný souhlas pro hypotéku stejně, pokud jste připraveni provést značnou zálohu. Čím více odložíte, tím více pleti máte ve hře a čím více budete muset ztratit, pokud ji nastavíte. To platí zejména v případě, že si můžete dovolit zaplatit 20% nebo více ceny domova. Částka zálohy je vyjádřena v poměru úvěru k hodnotě a čím vyšší je hodnota LTV, tím větší je riziko. Pokud jste připraveni zaplatit 20 000 dolarů na 100 000 dolarů doma, vaše LTV je 80 procent - velmi slušné číslo. Stejná částka na 400 000 dolarů by zanechala LTV ve výši 95% a umístila by vás do fondu s vyšším rizikem, který by snížil šanci na výhru předběžného schválení.
Vzorový výpočet
Řekněme, že vyděláváte 5.000 dolarů měsíčně a máte 750 dolarů v měsíčních výdajích, které se netýkají bydlení. Vaše maximální měsíční náklady na bydlení pro většinu věřitelů by bylo 1400 dolarů - nebo 28 procent podle vašeho front-end DTI poměr. Váš back-end DTI poměr však bude zahrnovat vaše další dluhy. Na úrovni 43 procent by to bylo 5 000 USD (0,43) -750 - což v tomto případě dává stejnou částku ve výši 1 400 USD. Vaše PITI na 29 procentech by bylo 1450 dolarů (5 000 USD x 0,29).
V důsledku toho byste mohli být pravděpodobně předběžně schváleni pro hypotéku, která by vyžadovala odhadovaných 1400 dolarů za měsíc, jakmile budou daně a pojištění započítány, za předpokladu, že váš úvěrový rating a poměr LTV uspokojí věřitele.