Jak vynutitelné jsou smlouvy o přidružení vlastníků domů?

Condominium je forma vlastnictví domu, ve kterém každý vlastník jednotky, kromě vlastnit jeho obydlí, také vlastní podíl společných oblastí, jako jsou silnice, rekreační zařízení, parkoviště, chodby a výtahy. Kupující se automaticky stává členem sdružení vlastníků domů s jeho pravidly a povinnostmi. Condo pravidla jsou stanovena státními zákony a případovými zákony, a tak se liší podle státu, ale obecně platí, že pravidla vyžadují, aby majitelé jednotek platili poplatky za pokrytí údržby společných prostor a dodržovali předpisy a pravidla.

Majitel domu se opírá o bílý plot: David Sacks / Photodisc / Getty Images

Oni dělají pravidla

Představenstvo sdružení vlastníků domů, nebo HOA, stanoví pravidla - tzv. Smlouvy, podmínky a omezení, nebo CC & Rs -, které upravují činnost obyvatel. Tyto CC & Rs a často samostatný soubor pravidel pokrývají vše od počtu domácích zvířat povolených, pokud vůbec, až po to, zda si vlastník může namalovat svou jednotku, zaparkovat kamion na pozemku nebo instalovat satelitní anténu. Pravidla také obecně řeší hluk a poruchy, které brání sousedům v „klidném požitku“ svých domovů.

Neschopnost vynutit

Ne všechny rady asociací majitelů domů mají stejné pravomoci při vymáhání. Mohlo by to být na uvážení správní rady, aby určila, zda dochází ke skutečnému porušení pravidel. Prvním krokem, který musí vlastník učinit, aby přesvědčil správní radu, aby prosadila pravidlo, je setkat se s radou sdružení a předložit důkazy spolu s příslušným ustanovením z CC & Rs. Vyvolání přestupku do pozornosti správní rady může být vše, co je nezbytné k tomu, aby bylo pravidlo vynuceno.

Výkon pravomocí

Předpisy HOA a CC & Rs by měly vysvětlit postupy, které musí být dodrženy před přijetím jakéhokoli opatření proti vlastníkovi jednotky za porušení pravidel. Proces obvykle začíná dopisem majiteli domu, který mu umožňuje čas napravit problém. Správní rada HOA může mít pravomoc pokutovat narušitele za každý den, kdy k porušení dojde. Správní rada nebo její zástupce může rovněž vstoupit do nemovitosti za účelem vyšetřování údajného porušení nebo jeho odstranění. Na palubě by se také mohlo zdvihnout právo majitele využívat zařízení, jako jsou bazén nebo tenisové kurty. Ve vážných případech může správní rada žalovat majitele, aby napravil porušení a zaplatil soudní náklady. Soud může přiznat peněžitou náhradu škody, požádat o policejní akci a dokonce nařídit odebrání osobního majetku. HOA může umístit zástavní právo na obydlí, které musí být zaplaceno dříve, než může být dům prodán.

Výjimky a selektivní vynucování

Rada bytů nesmí uplatňovat pravidlo proti jednomu rezidentovi, přičemž ignoruje porušování stejného pravidla ostatními rezidenty. Toto selektivní vymáhání je diskriminační. Pokud však rada po delší dobu ignoruje porušení pravidel, vzdala se práva vzdát se tohoto pravidla proti majiteli pachatelské jednotky nebo jinému majiteli, který se dopustil stejného porušení. Stav "omezení omezení" definuje dobu, po kterou lze narušení pravidla ignorovat před jeho vynucením. Správní rada, která dovolila, aby pravidlo bylo selektivně vynuceno nebo zrušeno, může pravidlo obnovit tím, že členům HOA oznámí svůj záměr začít přísně uplatňovat pravidlo.

Uvidíme se u soudu

Zatímco rada HOA může podnikat právní kroky proti majiteli domu, majitelé bytů mají stejné právo usilovat o spravedlnost proti HOA. Sdružení vlastníků domů je povinno jednat v nejlepším zájmu komunity a vykonávat své povinnosti spravedlivě a bez diskriminace. Pokud bytový dům nesplní své vlastní předpisy nebo zákony státu, může majitel domu nebo skupina obyvatel podat žalobu, v níž tvrdí, že HOA porušuje své povinnosti. Takové soudní spory jsou drahé a časově náročné a každý, kdo takovou žalobu zvažuje, by měl požádat o radu advokáta se zkušenostmi v soudním sporu HOA.