Zaplatíte daň z hotovostního refinancování?

Pochopení daňových důsledků refinancování hotovosti je jednoduchá záležitost pochopení toho, co vládní daně. Platíme daně z příjmů a zisků. Hotovostní refinancování se může zdát jako příjem, protože podle definice vám dává peníze. Nicméně, z hlediska bohatství, v nejlepším případě umýt. I když máte v kapse více peněz, máte ve svém majetku méně peněz. Vzhledem k tomu, že to není způsobilé jako příjem, není z počáteční platby v hotovosti splatná žádná daň. Refinancování však může mít i jiné daňové důsledky.

Peněžní hotovost v hotovosti není zdanitelná.

Důvody pro refinancování hotovosti

Cash-out refinancování vliv na vaše daně je přímo závislá na tom, co budete dělat s penězi. Pokud vyděláváte na zlepšení svého domova, nový dluh je považován za "akviziční dluh" a úroky z vaší hypotéky jsou odpočítatelné na prvních 1 000 000 USD nebo 500 000 USD z zůstatku hypotéky, v závislosti na tom, zda podáváte jako manželský pár, nebo s nějakým jiným stavem takový jako jeden nebo ženatý-podání-odděleně. Pokud berete hotovost pro jiné účely, jako je snížení dluhu, můžete odečíst pouze úroky z prvních 100.000 dolarů z "domácí kapitál" dluhu.

Body a náklady

Jakékoli body, které jsou součástí vašeho refinancování, mohou být časem odečteny, a to za předpokladu, že budou přiděleny buď na pořízení, nebo na odpočitatelný domácí majetkový dluh. Chcete-li zjistit roční odpočet, vydělte celkovou částku, kterou jste strávili na body, termínem půjčky (v letech). Pokud byste například zaplatili dva body za získání 30-leté půjčky ve výši 200 000 USD, celkové náklady by činily 4 000 USD. Byste byli schopni odepsat 133 dolarů za rok, dokud půjčka byla vyplacena.

Dopad na základ prodeje

Mějte na paměti, že vydělávání peněz z vašeho majetku nemá vliv na jeho daňový základ. Pokud si manželský pár koupil nemovitost za 100 000 dolarů, držel ji několik let a prodával ji za 1 000 000 dolarů, měli by po zdanění 500 000 dolarů zdanitelný kapitálový zisk 400 000 USD. Dokonce i kdyby měli hypotéku na nemovitosti v době prodeje ve výši 800 000 dolarů a po zaplacení úvěrových a makléřských provizí obdrželi pouze 130 000 dolarů, stále by museli platit daně z kapitálových zisků z celých 400 000 dolarů. To je místo, kde skutečnost, že cash-out refinancování není zdanitelné, se může vrátit k kousnutí vlastníků.

Výměny investic do nemovitostí

Daňově neutrální povaha hotovostních refinancování může být užitečná pro investory, kteří prodávají své nemovitosti a kupují více nemovitostí prostřednictvím devizové burzy 1031. Vzhledem k tomu, že tyto výměny neumožňují, aby se jakékoli peníze z prodeje a nákupu transakcí, jít zpět po tom, co vytáhnout peníze, je vynikající volba. Investoři, kteří zvažují tuto strategii, by měli úzce spolupracovat s účetním a daňovým právníkem, který je dobře obeznámen s 1031 burzami, aby zajistil, že jejich načasování bude v souladu s předpisy IRS, které se v tomto tématu vyvíjejí.