Jsou hypoteční sazby složené měsíčně?

Úrokové sazby ze standardních hypoték se nesestavují měsíčně, protože úroky z těchto úvěrů vůbec nespočívají. Standardní hypoteční poplatky jednoduchý zájem měsíčně. To znamená, že každý měsíc platíte Všechno splatných úroků, takže ke složce neexistuje žádný nesplacený úrok. To je dobré pro dlužníky, protože to znamená, že každá platba je přivede blíže k vlastnímu bydlení. To znamená, že existuje jeden typ hypotéky, který umožňuje smíšené - tzv. záporný amortizační úvěr.

Jak funguje práce

Směšování se týká úroků, které se nahromadily na úvěru a přidáním do zůstatku úvěru, aby jste nakonec zaplatili úroky. Například, řekněme, že si půjčíte 100 dolarů za rok na 6% roční úroky, složené měsíčně. Roční sazba ve výši 6 procent představuje 0,5 procenta měsíčně - 6 procent děleno 12. Po prvním měsíci vám bude účtováno 50 centů úroků - 0,5 procenta ze 100 USD., Že 50 centů je přidán do vašeho zůstatku úvěru, což je 100,50 dolarů. Příští měsíc vám bude účtováno 50,25 centů úroků - 0,5 procenta ze 100,50 USD. Jinými slovy, nyní máte úrok z úroků z předchozího měsíce. To je to, jak funguje míchání. Zůstatky kreditních karet nabývají složeného úroku a peníze, které vložíte do úročených účtů, vydělávají úroky z úroků. Standardní hypotéky však nejsou složeny.

Hypotéky a jednoduchý zájem

Určení vaší platby

Hypoteční věřitelé používají amortizační vzorec pro nastavení měsíční platby na základě tří faktorů:

• Množství peněz, které si půjčíte, ředitel školy.
• Délka výpůjční lhůta, 15 let nebo 30 let.
• úrokové sazby na úvěr.

Každá měsíční platba na hypotéku je dostatečná k pokrytí všechny nesplacené úroky, jakož i část jistiny. Akt amortizace úroků z úvěru po dobu trvání vašeho úvěru rozděluje úroky na každou zásadu platby. Vzhledem k tomu, že po každé měsíční splátce neexistuje žádný nesplacený úrok, nedochází k žádnému spojování. Řekněme například, že si vezmete hypotéku ve výši 100 000 dolarů na 30 let na roční úroky ve výši 6%, účtované ve výši 0,5% měsíčně. Amortizace vzorce by vám měsíční princip plus úrokové platby ve výši 599,55 dolarů.

Rozdělení platby

Když je vaše první platba splatná, dlužíte 100 000 dolarů, takže vám bude účtováno 500 dolarů za úroky, nebo 0,5 procenta ze 100 000 dolarů. Zbytek vaší první platby - $ 99.55 - jde směrem ke snížení vaší jistiny. Váš zůstatek úvěru klesne na $ 99,900.45. Opět platí, že nemáte žádný nezaplacený úrok, takže zde není žádné slučování.

Vaše druhá platba bude zahrnovat úroky ve výši 0,5% z 99,900,45 USD, což je 499,50 USD. Zbývající částka měsíční platby - 100,05 - jde směrem ke snížení jistiny. S každou následnou platbou částka úroků, kterou zaplatíte, klesá, zatímco výše jistiny, kterou splácíte, stoupá. To pokračuje až do poslední platby, která bude tvořit jen 2,98 dolarů úroků a 596,57 dolarů jistiny.

Jedna výjimka

Jediný druh hypotéky, který mohl zahrnuje smíchání, které umožňuje negativní amortizaci. To je nestandardní nebo "exotická" hypotéka, ve které věřitel umožňuje, ale nevyžaduje, abyste platit méně než naběhlý úrok úvěru každý měsíc za první rok nebo dva úvěry. V takových případech se nezaplacená část úroku vrátí do zůstatku úvěru, přičemž výsledkem je složený úrok.

Jak fungují hypotéky Neg-Am

Řekněme, že máte 30 let, 100.000 dolarů, 6% úvěr, jako ten, který byl popsán dříve, ale váš věřitel říká, že můžete provést minimální platbu pouhých 400 dolarů měsíčně. V době první platby dlužíte 500 USD. Pokud provedete minimální platbu, bude zde 100 USD v neuhrazených úrocích, které sloučeniny zvyšují váš zůstatek na 100 100 USD. Příští měsíc, dlužíte 500.50 dolarů v zájmu. Znovu zaplatíte 400 dolarů a zbylých 100,50 dolarů jde na váš zůstatek a tak dále. V záporném amortizačním úvěru úrokové složky měsíčně.

V určitém okamžiku, "neg-am" hypotéky převádí na plně amortizovat úvěr - což znamená, že vaše platby reset tak, že budou pokrývat jak jistiny a úroky, stejně jako pravidelné hypotéky. Pokud půjčka v příkladu převedena na plně amortizovat po jednom roce, váš zůstatek by byl o $ 101,128. Během zbývajících 29 let půjčky by se vaše platba pohybovala kolem 614 USD. Pokud konverze přišla po dvou letech, váš zůstatek by byl $ 102,431 a vaše platba by byla asi 630 USD.

Platební šok

Když neg-am hypotéky převést na plně amortizovat, měsíční platba obvykle jde podstatně nahoru.V příkladu byl nárůst více než 50 procent. Některé z nich jsou důsledkem vlivu složeného úroku, ale největším faktorem růstu je prostě to, že předchozí platba byla uměle nízká - ani dostatečně vysoká, aby pokryla úroky. Hypoteční specialisté tento náhlý nárůst označují jako platební šok, a to může spustit výchozí, pokud dlužníci nemají peníze. Čím delší je neg-am období na začátku úvěru, a čím větší je nedostatek mezi počáteční měsíční platbou a plně amortizační částkou platby, tím větší bude šok.