Obsah:
Obvykle, když prodáte investici, daně z kapitálových zisků se vztahují na jakýkoli zisk, který dosáhnete. Ale takzvaný 1031 výměna umožňuje nakládat s investicemi do nemovitostí bez placení daní z kapitálových zisků, pokud reinvestujete výnosy z prodeje do jiné investice podle zvláštních pravidel. Pokud jste investor zvažuje výměnu 1031, ujistěte se, že rozumíte těmto pravidlům, protože jejich porušení by vás mohlo nechat na háku za tisíce dolarů na daních.
Takové výměny
Pojem "výměna 1031" je odkazem na interní kodex příjmů, oddíl 1031, který definuje takové výměny. Daňový kód a samotný IRS tento termín skutečně používají výměna podobného druhu. To proto, že se kvalifikujete pro zvláštní daňové zacházení s výměnou 1031, majetek, kterého se zbavujete, a majetek, který kupujete, musí být "podobného druhu", nebo podobné v "přírodě, charakteru nebo třídě."
Nemovitosti jsou obvykle považovány za obdobný druh nemovitostí. Pravidla pro osobní majetek - hmotné předměty, jako jsou vozidla, zlaté pruty nebo vzácná razítka - jsou mnohem restriktivnější. Auta jsou podobného druhu s jinými vozy, například, ale ne s kamiony,. Počítače by byly podobného druhu jako jiné počítačové vybavení, ale ne pro vozidla. Profesionální daňový poradce vám může pomoci určit, zda jsou položky osobního majetku podobného druhu. Nemovitosti a osobní majetek jsou však nikdy podobného druhu, podle IRS.
Některé investice byly vyloučeny
Některé typy nemovitostí jsou zakázáno z výměny za 1031. Tyto zahrnují:
- Zásoby nebo jiné zboží, které je nakoupeno za účelem dalšího prodeje, nikoli jako investice.
- Cenné papíry, jako jsou akcie, dluhopisy nebo deriváty.
- Dluh, jako je právo vybírat platby z hypoték nebo půjček.
- Zájem o partnerství v podnikání.
- Výhodný zájem o důvěru.
- Právo podat žalobu proti konkrétní straně, také známý jako volba v akci.
Například, nemohli byste prodat akcie se ziskem a pak se vyhnout daní z kapitálových zisků tím, že si koupíte více akcií a nazýváte to výměnou 1031.
Současně - nebo téměř tak
V 1031 výměně ne jednoduše prodat jednu nemovitost a koupit jinou. Místo toho pro daňové účely jste výměnu jednoho majetku za jiný. V nejjednodušším druhu výměny 1031 byste měli nějaký majetek, který nechcete, našli byste někoho, kdo má podobnou vlastnost, dělat chcete, a vy dva byste vyměnili vlastnosti. Takové situace jsou však vzácné. Můžete také provést a odložená burza, ve kterém prodáváte svůj majetek a kupujete nemovitost podobného druhu později v rámci jedné dohody. Podle IRS, většina lidí, kteří provádějí odložené výměny, prochází výměnný facilitátor - prostředník, který spojuje lidi, kteří mají vlastnosti, které chtějí vyměňovat.
Když provádíte odloženou výměnu, časové limity. Poté, co prodáte původní nemovitost, máte 45 dní na identifikaci podobného majetku a 180 dnů na dokončení nákupu, nebo celý zisk z prodeje se stane zdanitelným. To jsou také přísné termíny. Jediný způsob, jak je lze rozšířit, je, pokud žijete v oblasti, která byla vyhlášena prezidentem.
Daňové účinky burzy
Výměna 1031 neodstraňuje daně z kapitálových zisků. Je to prostě tlačí daně z kapitálových zisků do budoucnosti. Obvykle, když prodáte investici, jste zdanil svůj kapitálový zisk - peníze, které jste obdrželi z prodeje minus vaše základ investice. Obecně platí, že základem aktiva je to, co jste za něj zaplatili, a veškeré náklady, které jste zaplatili za jeho zlepšení. V 1031 výměně, váš základ z vašich původních investic převody do nového. Pokud budete prodávat novou investici, budete podléhat dani z kapitálových zisků - pokud neprovedete další výměnu 1031.