Je odpočet daně z úvěrů na stavební úvěry?

Internal Revenue Service má jeden soubor pravidel upravujících odpočet stavebních úroků z rezidenčních nemovitostí, které obsazujete, a odlišný soubor pravidel pro stavební úroky z nemovitostí. I když IRS obecně nedovoluje odpočet úroků během období výstavby, umožňuje vám odpisovat úroky z výstavby související s komerčními projekty. To také umožňuje odečíst nějaké úroky zaplacené na bytové výstavby, pokud budete zabírat budovu ihned po dokončení.

S jednou významnou výjimkou IRS zakazuje odpočet stavebních úroků na rezidenci.credit: Picturenet / Blend Images / Getty Images

Obchodní výstavba

Pravidla IRS upravující odpočet úroků z komerční výstavby jsou trochu složitější. Pokud stavíte budovu, kterou hodláte pronajmout - například bytový komplex - obvykle zajistíte financování před zahájením výstavby na takové věci, jako jsou povolení, průzkumy, zprávy o půdě a architektonické a inženýrské poplatky. IRS zachází s úroky, které vznikají z peněz, které čerpáte ze stavebního úvěru, dokud skutečná výstavba nezačne běžným obchodním nákladem, který je plně odpočitatelný proti příjmům v daňovém roce, za který je úrok placen. Jakmile začne stavba, není odpočitatelná. To zahrnuje jak úroky z čerpání před výstavbou, tak částky čerpané během výstavby. Jakmile stavba skončí, veškeré další úrokové platby se stanou plně odpočitatelnými jako běžné obchodní náklady.

Odpisová pravidla pro výstavbu nájemních nemovitostí

I když nemůžete odečítat úroky placené na výstavbu komerčních projektů během období výstavby, IRS vám umožní přidat úroky z hypoték na základě nákladové základny rezidenčního pronájmu nemovitostí a odpisovat je po dobu povoleného odpisu. U nemovitostí uvedených do provozu po roce 1986, které podléhají systému modifikovaných zrychlených nákladů nebo MACRS, je to obvykle 27,5 let. Podrobný výpočet odpisů MACRS za určitých okolností - jako je například rok akvizice a rok prodeje - může být komplikovaný, takže budete možná chtít získat radu od certifikovaného účetního znalce.

Úrokové platby z bytové výstavby

IRS umožňuje majitelům rezidenčních nemovitostí odečíst úroky zaplacené během doby obsazenosti, s výhradou hypotečního limitu 1 milionu dolarů. IRS vyžaduje, abyste úrok srážky z hypoték větší než 1 milion dolarů. Můžete například odečíst pouze polovinu úroku z hypotéky ve výši 2 miliony dolarů. Ve všech případech to berete jako podrobný odpočet na vašem plánu A. S jednou výjimkou, IRS vám neumožňuje odečíst úroky placené z úvěrů na bydlení. Pokud se ale nastěhujete, v den výstavby je dokončena a dům může být obsazen, můžete odečíst všechny úroky zaplacené během předchozích dvou let stavební doby.

Zájem o výstavbu druhého bydlení

Úroky placené z dluhu na výstavbu nebo koupi druhého bydlení podléhají stejným pravidlům jako úroky placené v hlavním bydlišti. Limity odpočtu jsou však kumulativní. Pokud máte hypotéku ve výši 600 000 dolarů na primární bydliště a hypotéku ve výši 500 000 USD na váš druhý domov, úrok z pouze 1 milionu dolarů z hypotečního dluhu ve výši 1,1 milionu dolarů je odpočitatelný.