Obsah:
Prodat svůj druhý domov uprostřed kupujícího realitního trhu může způsobit, že budete prodávat dům se ztrátou. A aby to bylo ještě horší, IRS vám umožňuje pouze odečíst ztrátu, pokud používáte svůj druhý domov jako pronájem nebo pro jiné investiční účely. Ale bez ohledu na to, zda vlastníte druhý domov jako investici nebo pro osobní potřebu, můžete vždy vyrovnat své ostatní kapitálové zisky se ztrátou.
Výpočet daňové ztráty
Měli byste vždy vypočítat výslednou kapitálovou ztrátu z prodeje svého druhého domova a nahlásit ji na svém seznamu D, který vyžaduje, abyste zpočátku určili, jaký je váš daňový základ ve druhém domě. Vaše daňová základna se rovná vašim akvizičním nebo stavebním nákladům, většině nákladů na uzavření a nákladům, které vám vzniknou při trvalém vylepšení domu před jeho prodejem. Pokud prodáváte dům za méně než daňový základ, vypočítejte svou ztrátu jako základ mínus výnosy z prodeje.
Investiční odpisy
Pokud váš druhý domov je investice, jako je nájemní nemovitost, musíte snížit svůj daňový základ pro kumulativní částku odpisů, které si nárokujete na domku do data jeho prodeje. Například, pokud si koupíte pronájem domu v roce 2009 za 200.000 dolarů a nárok na dva roky odpisů srážky v celkové výši $ 14,242 až do data prodeje v roce 2011, musíte snížit daňový základ na $ 185,758 pro účely výpočtu ztráty na druhý domov.
Snížení kapitálových zisků
Když připravíte daňové přiznání po skončení daňového roku, IRS vyžaduje, abyste nahlásili všechny transakce kapitálového aktiva na harmonogramu D, bez ohledu na to, zda je výsledkem zisk nebo ztráta. Vzhledem k tomu, že vaše kapitálové transakce vypočítáváte odděleně od ostatních zdrojů příjmů, můžete všechny transakce vyčistit společně a nakonec dosáhnout jednoho čistého zisku nebo ztráty za daný rok. Proto daňová ztráta druhého domova sníží kapitálové zisky, které vykazujete z prodeje jiných aktiv, bez ohledu na to, zda zisk souvisí s prodejem jiného domu, akcií, dluhopisů nebo dokonce vaší sbírky známek.
Roční srážky
IRS poskytuje dodatečnou daňovou výhodu pro některé z vašich kapitálových ztrát ve formě ročního srážky ve výši 3 000 USD z vašeho ostatního nezdanitelného zdanitelného příjmu. Tento odpočet je však k dispozici pouze pro vaše ztráty z investic do nemovitostí. Proto, pokud váš druhý domov je majetek pro osobní použití, odpočet není k dispozici pro ztrátu, která zůstává po odstranění kapitálových zisků s ním. Ale pokud použijete druhý domov pro investiční účely, můžete si nárok na odpočet uplatnit. I když můžete přebytečné kapitálové ztráty převést na budoucí kapitálové zisky, pouze budoucí investiční ztráty jsou způsobilé pro budoucí srážky ve výši 3 000 USD.