Obsah:
Výnos je další termín pro návrat. Výnos dluhopisu je například nominální nebo kupónová úroková sazba dělená kupní cenou. V oblasti investic do komerčních nemovitostí je výnos z dluhopisů měřítkem rizika spojeného s úvěrem a nahradil předchozí měřítko úvěru na hodnotu.
Poměr úvěrů k hodnotám
V minulosti věřitelé vypočítali částku, kterou jsou ochotni půjčovat, jako procento hodnoty nemovitosti. Před rokem 2000 byl typický poměr úvěrů k hodnotě 70 procent, takže nemovitost v hodnotě 1 milion dolarů mohla přilákat půjčku ve výši až 700 000 USD. V letech 2003 až 2007 konkurence investorů z dluhopisů, kteří hledali dobré investice do komerčních nemovitostí, posunula poměr úvěrů k hodnotám až na 82% a ceny nemovitostí výrazně vzrostly. Když hodnota majetku začala klesat, dlužníci dlužili více, než jejich hodnota stála, situace známá jako negativní vlastní kapitál.
Čistý provozní zisk
Čistý provozní zisk komerčního majetku je hrubý příjem získaný z nemovitosti každý rok mínus provozní náklady. Hrubý příjem zahrnuje všechny příjmy z nemovitosti, jako jsou příjmy z pronájmu, parkovací poplatky a příjmy z prodejních automatů. Provozní náklady nezahrnují žádné kapitálové výdaje ani úroky z koupě nemovitosti, ale zahrnují položky jako pojištění, opravy, údržba a služby. NOI nemovitosti je ekvivalentní čistému zisku podniku a je důležitým faktorem v klíčových podílech investic.
Poměr pokrytí dluhové služby
Poměr krytí dluhové služby měří, do jaké míry příjem z majetku pokrývá jeho provozní náklady a splátky hypoték. Pro její výpočet rozdělte čistý provozní zisk o celkové splátky hypoték za daný rok. Výsledek 1 je dokonce zlomový a většina věřitelů požaduje minimální poměr krytí dluhu 1,1 u komerčních úvěrů a až 1,3. V praxi to znamená, že v případě, že náklady na hypotéku na nemovitosti celkem 300.000 dolarů ročně, musí být NOI nejméně 330.000 dolarů a nejlépe 390.000 dolarů.
Poměr výnosu dluhu
Poměr dluhu k výnosům a poměr krytí dluhové služby se staly nejdůležitějšími faktory, které komerční věřitelé zvažují při rozhodování, zda investovat do nemovitosti. Poměr dluhových výnosů ukazuje NOI jako procento z celkové výše úvěru, takže úvěr ve výši 10 milionů USD a NOI ve výši 1 milionu USD vytváří poměr výnosů z dluhu 10 milionů děleno 1 milionem, neboli 10%. Čím vyšší je míra výnosnosti dluhu, tím atraktivnější je investice pro věřitele. Většina poskytovatelů hypoték stanovila minimální poměr výnosů z dluhu ve výši 10 procent, ale někteří trvají na 11 nebo 12 procentech na volatilním trhu.